Bất động sản u ám vì tiền sử dụng đất

Nghị định (NĐ) 120 về thu tiền sử dụng đất (SDĐ) có hiệu lực từ 1.3.2011, dù vậy đến giờ vẫn chưa tìm thấy lối ra cho những vướng mắc về cách tính tiền SDĐ sát giá thị trường theo quy định vốn đã khiến doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) than trời suốt từ năm 2009.

Tình hình này càng làm bức tranh BĐS thêm u ám, nhất là trong bối cảnh thắt chặt tín dụng phi sản xuất như hiện nay.

Về cơ bản, NĐ 120 không khác NĐ 69 (có hiệu lực tháng 10.2009) khi tiếp tục xoay quanh khái niệm vốn gây tranh cãi thời gian qua là "tiền SDĐ sát giá thị trường". Cụ thể, giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Đình trệ hàng loạt dự án

Tại TP.HCM, trước đây, việc đóng tiền SDĐ căn cứ trên bảng giá đất do UBND TP ban hành hằng năm, thường thấp hơn so với giá thị trường. Cho nên, với quy định mới yêu cầu đóng tiền SDĐ sát giá thị trường đã phát sinh hàng loạt vướng mắc khiến các dự án (DA) BĐS đình trệ.

Tiêu biểu như DA của Công ty phát triển nhà Bình Dân (TP.HCM) phục vụ tái định cư DA kênh Ba Bò. Công ty đầu tư vào 14.000m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000m2 đất ở, thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền SDĐ thì lên đến 57 tỉ đồng. Trong khi đó, kế hoạch của công ty là nếu bán hết DA cũng chỉ được tối đa 60 tỉ đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không đủ đóng tiền SDĐ. Chính bởi mức tiền SDĐ "trên trời" này mà DA của Bình Dân bị ách tắc từ năm 2009 đến nay.

Tương tự, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý, cho biết: "Tôi định làm DA phân lô bán nền, thỏa thuận mua đất của dân với giá 4 triệu đồng/m2 và dự định bán 4,5 triệu đồng/m2. Song khi đóng tiền SDĐ thì cơ quan thuế đòi thu đến 4,5 triệu/m2, bằng với giá dự định bán ra, nên tôi chào thua". Một DA nhà ở của Công ty địa ốc Đất Xanh ở Gò Vấp cũng gặp trục trặc vì chưa thể xác định được tiền SDĐ là bao nhiêu để đưa vào giá thành...

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN - MT), hiện TP.HCM có khoảng 46 DA nhà ở đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng chưa nộp được tiền SDĐ do chờ xác định theo giá thị trường. Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền SDĐ cho DN hiện nay quá phức tạp: DN phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình Sở Tài chính thẩm định lại, tiếp theo Sở Tài chính sẽ trình UBND TP xem xét. Nếu UBND TP đồng ý thì DN mới có cơ sở đóng tiền. Chưa nói đến việc tiền SDĐ cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của DN ít nhất 6 tháng.

Quy định mơ hồ

Quy định thu tiền SDĐ sát giá thị trường tồn tại nhiều bất cập. Thứ nhất, thế nào là “sát giá thị trường”, “sát” là “sát” đến đâu khi bản thân “giá thị trường” luôn thay đổi? Việc đưa những thứ khó xác định và luôn biến động để làm chuẩn xác định tiền SDĐ thì các cơ quan thực thi cũng bó tay. Tại hội nghị tổng kết về thi hành Luật Đất đai hồi tháng 3 vừa qua, ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thẳng thắn nhìn nhận, việc quy định giá đất "sát giá thị trường” đang vấp phải nhiều vướng mắc do thiếu thông tin về giao dịch nhà đất trên thị trường, cũng như tiêu chí để xác định thế nào là "trong điều kiện bình thường". Quy định tính giá đất để thu tiền SDĐ không theo bảng giá đất mà phải xác định theo giá thị trường đối với từng DA là một việc rất phức tạp, mất nhiều thời gian và tiền bạc của nhà nước cũng như người SDĐ (phải thuê đơn vị có chức năng thẩm định giá để lập chứng thư về giá đất).

Chưa kể, theo ông Nguyễn Cảnh Hà, thẩm định của các tổ chức tư vấn về giá đất chính xác và trung thực tới đâu cũng là một vấn đề. Trên thực tế hoàn toàn có thể có chuyện khi thẩm định, nếu DN “lo” được thì sẽ được định giá thấp có lợi, nếu DN không biết "lo" thì cũng vị trí như thế nhưng giá cao, đóng tiền cao. Trong khi trình độ quản lý chưa tốt thì có thể nảy sinh tiêu cực, không thống nhất và thiếu công bằng.

Một vấn đề đáng lo ngại khác, theo ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Vinaland, là tiền SDĐ dù cao hay thấp thì cuối cùng cũng quy vào giá thành và người dân phải chịu. Mức tiền SDĐ mới sẽ vô tình đẩy giá BĐS lên cao, trong khi mục đích của các chính sách đất đai hiện nay là phải kéo giá BĐS xuống thấp. "Chúng ta đang muốn khuyến khích phân khúc nhà giá thấp, song với cách thu này thì tỷ trọng giá đất trong giá thành căn hộ rất cao, nên DN không xây nhà giá thấp nữa vì không có lợi nhuận", ông Hoàng nói.

Để tránh tiêu cực, nhiều DN đề nghị nên ban hành bảng giá đất sát giá thị trường và không nhất thiết ban hành hằng năm mà có thể 2 - 3 năm/lần, trong khoảng thời gian đó, nhà nước có thể điều chỉnh giá đất tại những nơi có biến động lớn. Trên cơ sở đó, có 2 cách thu tiền SDĐ: Một là, ấn định một mức thu tiền SDĐ cố định từ 10 - 20% giá đất để DN chủ động tính đầu vào, đầu ra. Hai là, thu 100% giá thị trường và khấu trừ tiền đền bù giải tỏa theo giá thực tế DN đã bỏ ra.

Đất ở của dân cũng bị ách tắc

Theo NĐ 120, đối với trường hợp đất ở của dân, phần đất trong hạn mức thu theo bảng giá đất của nhà nước, còn phần đất ngoài hạn mức tính tiền SDĐ theo giá thị trường. Tại TP.HCM, các quận nội thành (1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp) có hạn mức không quá 160m2; các quận mới 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và thị trấn (huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè) không quá 200m2; khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2; H.Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2. Ông Nguyễn Đình Tấn - Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết hiện TP có trên 2.000 hồ sơ của người dân bị ách tắc do có diện tích vượt hạn mức trong khi cơ quan thuế vẫn chưa có hướng dẫn cách xác định giá thị trường. "Nhiều hồ sơ chỉ vượt hạn mức vài m2 nhưng cũng phải ách lại chờ hướng dẫn. Cơ quan thuế đã kêu vấn đề này từ năm 2009 đến nay. Vấn đề không hẳn nằm ở chỗ cơ quan thuế thu được bao nhiêu tiền mà quan trọng là cần giải quyết sớm để giải tỏa vướng mắc để người dân có thể giao dịch", ông Tấn nói.

Bà Đào Thị Hương Lan - Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM, cho biết Sở đang dự thảo về cách tính tiền SDĐ đối với đất ngoài hạn mức, trong đó dự kiến phần ngoài hạn mức sẽ được tính giá gấp 3 - 4 lần bảng giá đất, tùy từng quận, huyện. Hiện dự thảo này đang được lấy ý kiến các sở ngành, tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng hệ số điều chỉnh này quá cao sẽ gây khó khăn cho người dân.

Đầu tuần tới ban hành thông tư

Trao đổi với PV Thanh Niên ngày 29.6, ông Đỗ Hoàng Anh Tuấn - Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết:

“Cuối tuần qua tôi cùng đã làm việc với Cục Công sản và một số đơn vị chức năng khác, vấn đề khó khăn nhất hiện nay gây bức xúc dư luận chính là cách tính tiền SDĐ đối với diện tích vượt hạn mức. Theo quy định hiện nay, phần diện tích đất nằm trong hạn mức sẽ thu theo giá do UBND tỉnh, thành công bố hằng năm, đối với phần diện tích đất vượt hạn mức phải tính theo giá thị trường. Theo phản ánh của cục thuế các địa phương, chưa biết tính giá thị trường như thế nào, nên sắp tới thông tư hướng dẫn của Bộ sẽ theo hướng tính phần diện tích vượt hạn mức theo giá trị dự án (DA), mảnh đất đó. Ví dụ, tại TP.HCM, đối với các miếng đất có giá trị dưới 10 tỉ đồng (căn cứ trên mức giá UBND tỉnh quy định), mà có phần diện tích đất vượt hạn mức phải điều tiết theo giá thị trường sẽ không cần phải thuê đơn vị thẩm định giá (TĐG), không phải định giá theo hội đồng TĐG nữa mà giao cho Chủ tịch UBND TP quyết định theo hệ số từng khu vực. Đối với các tỉnh, thành khác giá đất thấp hơn có thể quy định ở mức 5 tỉ đồng.

Hướng trên theo tôi là phù hợp trong tình hình hiện nay, vì đối với những miếng đất bé, có giá trị không lớn sẽ không cần phải TĐG. Thực tế, hộ gia đình và cá nhân giả sử có mảnh đất cần chuyển nhượng vượt hạn mức 2-3 lần, quy ra giá đất TP quy định cũng khó có thể vượt qua 10 tỉ đồng được.

Còn lại, đối với DA có giá trị đất vượt trên 5 tỉ đồng hay 10 tỉ đồng vẫn phải chịu điều tiết theo giá thị trường, thông qua các đơn vị TĐG và hội đồng TĐG. Về cơ bản những ý kiến trên đã được chấp thuận và đưa vào dự thảo thông tư, chúng tôi đã hoàn tất thủ tục hành chính và chờ bộ trưởng ký ban hành vào đầu tuần tới”.

TS Hoàng Xuân Nghĩa - Phó trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội): Khó xác định theo giá thị trường

Thị trường BĐS VN đang bị méo mó, đầu cơ, giá bị đẩy lên quá cao và nhiều khi đó không phải là giá thị trường mà chính xác phải gọi là giá đầu cơ. Không ai biết được giá thật của BĐS, người nói cao, kẻ nói thấp nên việc định giá hiện cũng giống như câu chuyện "thầy bói xem voi". Chúng ta chưa có một hệ thống thu thập thông tin giá cả BĐS rộng khắp và kịp thời. Bên cạnh đó, thị trường nóng - lạnh bất thường, sau vài ngày giá có thể tăng gấp rưỡi, gấp đôi nên khó mà đưa ra khoảng thời gian giao dịch để làm căn cứ. Về lâu dài, cần xây dựng những cơ quan định giá độc lập và đáng tin cậy thì mới có đủ cơ sở dữ liệu để thu tiền SDĐ sát giá thị trường.

Ông Lê Thanh Khuyến - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT): Không thể định giá chính xác tuyệt đối

NĐ 123/2007 đã đề ra những phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Tuy nhiên, đây là những phương pháp định giá trong điều kiện bình thường, trong khi thực tế thị trường BĐS nước ta biến động liên tục nên cũng gây khó khăn nhất định. Chúng ta phải có hệ thống theo dõi thị trường, thường xuyên cập nhật mức giá chuyển nhượng thực tế để xây dựng cơ sở dữ liệu chính thức, từ đó định mức thu tiền SDĐ sát với thị trường nhất, tất nhiên không thể có con số chính xác tuyệt đối.

(Thanh Niên)